Kdo určí cenu nemovitosti?

Chystáte se prodávat nemovitost. Kdo však určí, za kolik se prodá? Určí to nějaký odhadce, v našem případě makléř, nebo snad prodávající? Pojďme se na to podívat.

Odpovím vám již na začátku a poté to vysvětlím - za kolik se nemovitost prodá, určí trh.

Trh je zjednodušeně ekonomické prostředí, do kterého vstupuje prodávající se svou nabídkou (v našem případě s nemovitostí) a kupující se svou představou, co chce koupit a za jakou cenu.

Na trhu se setkávají nabídka a poptávka a cena se určuje právě na základě této interakce. Pokud je nabídka větší než poptávka, cena klesá a pokud je naopak poptávka větší než nabídka, cena roste. Cena se tedy v průběhu času může měnit a je ovlivňována různými faktory:

1. nabídka a poptávka
2. ekonomická situace
3. politická, geopolitická situace apod. 

Ukážu vám zajímavý graf:

Jedná se o graf vývoje počtu nabídek bytů v Trutnově za poslední 2 roky z největšího realitního portálu Sreality. Ještě v dubnu roku 2021 byly ceny nemovitostí vysoko a přesto se poměrně hojně prodávaly. Zde nás zajímá červený graf "Aktivní inzeráty".

V dubnu roku 2021 bylo v Trutnově v nabídce jen 28 bytů. Ekonomická situace nebyla tak vypjatá jako dnes, úrokové sazby ještě nezdivočely a nebyla zde válka a sní související ekonomické důsledky.

V březnu roku 2023 bylo v nabídce 111 bytů, což je takřka 4x větší nabídka. V tuto dobu se nacházíme v situaci kdy hypoteční trh "padl na hubu", zvýšily se náklady na bydlení (elektřina, plyn), zvedly se ceny potravin, je zde válka v Evropě a některé firmy propouští. Lidé jsou schopni méně ušetřit, někteří nyní neušetří vůbec a jsou rádi, že uživí své rodiny, je zde vyšší riziko ztráty zaměstnání a každá koruna se počítá.

Cena nemovitostí tak dnes zákonitě musí být nižší, než tehdy. Nabídka nemovitostí je vysoká, ekonomicko-politická situace nepříznivá.

Proč jsou ale ceny nemovitostí stále tak vysoko?

Protože prodávající nereflektují při určování ceny aktuální situaci na trhu, kterou jsem zjednodušeně nastínil výše. Proto v mé profesi rozlišujeme dva typy cen - nabídkovou a tržní (prodejní).

Nabídková cena je cena, za kterou se nemovitost nabízí, ale ještě se za ni neprodala. Neprodala se buď proto, že: 

1. nabídková cena je nesmyslně vysoká, nebo
2. inzeruje se teprve krátkou dobu
3. zanedbaná prezentace
4. nemovitost není vystavena všude tam, kde je potřeba

K dnešnímu datu je to z drtivé většiny ta první varianta. Nemovitosti se nabízí za ceny, za které se daly prodat před dvěma lety a proto se nabízejí velmi dlouho. A prodávající reagují následovně:

1. přestanou svou nemovitost nabízet, neboť si vypěstovali vysoká očekávání o zisku, na která se upnuli a s cenou jít níže nechtějí
2. svou nemovitost nezlevní a dále inzerují draze a bezúspěšně
3. nemovitost zlevní, aby získali konkurenční výhodu oproti těm, kteří nabízejí draze a neprodávají, aby v danou chvíli prodali za nejlepší možnou tržní cenu
   
   

A právě třetí varianta je důvodem, proč ceny nemovitostí klesají a ještě klesat budou - kdo chce prodat, musí slevit ze svých očekávání založených na odlišné situaci na trhu, která zde byla v minulosti.

Vedle nabídkové ceny je zde cena tržní. To je cena, za kterou se nemovitost reálně prodá a určuje ji trh podle aktuální situace. Každý prodávající by měl nastavit cenu tak, aby tuto situaci reflektovala a pohybovala se v takovém rozmezí, kde ji je kupující schopný akceptovat a nemovitost koupit.

Jak tedy správně nastavit počáteční cenu při zahájení prodeje?

Jste-li samoprodejce, určitě vás jako první napadne podívat se, za kolik prodávají ostatní - zhlédnout nabídkové ceny. Takže zavítáte na Sreality, Reality iDnes, Bazoš a podobné servery. Je to dobrý krok z jednoho důvodu. Zde si vytvoříte povědomí o tom, do jakého prostředí se svou cenovou nabídkou budete vstupovat. Nicméně neměli byste si jen na základě těchto cen vytvářet představu o možné ceně!

Nabídkové ceny lze označit jako "sny prodávajících". Když si výběr nemovitostí seřadíte od nejvyšší ceny, uvidíte tam moc hezké a mastné částky. V tu chvíli si však dejte ruku na srdce a zeptejte se sami sebe: "Koupil bych to za ty peníze?"

Dva byty o stejné dispozici a téměř shodné výměře. Oba jsou v dobrém stavu, každý má své plusy a mínusy, nicméně rozdíl ceny činí 902 000 Kč. Který byste si koupili?

Vy víte, že ne. A proto si nemovitosti seřaďte od nejnižší částky, abyste viděli nemovitosti takové, které byste si již koupili. A mezi ně, alespoň na první stránku, musíte dostat tu svou. Takto jsme si vysvětlili, jak cenu "nepřepálit". Jak si dát ale pozor, abychom neprodali zbytečně levně? 

K tomu je již zapotřebí znalosti trhu a malou část této znalosti můžete získat například díky portálu cenovamapa.cz, který dokáže při správném nastavení odhadnout možnou tržní cenu vaší nemovitosti na základě reálně zobchodovaných podobných nemovitostí ve vaší lokalitě, neboť si bere informace přímo z kupních smluv na katastru nemovitostí.

Dále je zde makléř, který má reálné zkušenosti s prodejem ve vaší lokalitě, neboť zatímco vy prodáváte nemovitost jednou, dvakrát za život, on jich prodá za rok hned několik. Ví tak (resp. měl by vědět), jakou částku lze z prodeje reálně vytěžit (a jaká cena je absolutní nesmysl) a zároveň má vybudovanou síť poptávajících z předchozích obchodů od kterých ví, za jakou cenu jsou ochotni koupit nemovitost, jako je ta vaše. A to není vše, co vám může nabídnout.

O tom si ale povíme jindy. :)